合法建造丨立项用地规划投资占有判断合法建造排除强制执行

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合法建造丨立项用地规划投资占有判断合法建造排除强制执行

原创 2017-10-07 鲜文律师 执行复议与执行异议

裁判要旨：

案外人以合法建造取得物权提出异议，审查建造主体、投资事实、登记占有等权利外观判断是否足以排除强制执行

标签：执行异议丨案外人异议丨执行标的异议丨合法建造丨执行异议之诉

案例索引：

最高人民法院(2016)最高法民终763号“中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司、陕西崇立实业发展有限公司二审民事判决书”（审判长李琪，代理审判员谢爱梅，代理审判员赵风暴），《中国裁判文书网》（20170804）。

案情介绍：

一、2004年9月3日、9月6日，佳佳公司共计向工行朱雀支行借款8000万元整。后因工行内部撤并，本案债权其后又调整由工行东大街支行负责。一审法院将已查封的佳家时代广场A座1层和2层房屋抵偿给工行东大街支行，用以清偿借款本金及迟延履行期间双倍债务利息共计9131.6014万元。2012年12月27日，一审法院裁定解除对佳家时代广场A座4层和D座l层房产和相应土地使用权的查封措施，终结执行。

二、2013年10月16日，工行东大街支行称计算错误向一审法院申请恢复执行。2014年3月3日，一审法院对位于西安市经济技术开发区北二环西段31号佳家时代广场B、C座的房号为10-11105、10-11205、10-10906、10-21110、10-21310、10-21410、10-21710、11-12302、11-10104、11-10706、11-10408、11-20803、11-20105、1120106、11-20107的房屋予以查封。

另查明，信达陕西分公司与工行东大街支行签订债权转让协议，请求变更其为申请执行人。后一审法院裁定变更信达陕西分公司为申请执行人。

三、2015年6月15日，崇立公司向一审法院提出案外人执行异议。同年9月17日，一审法院作出(2015)陕执异字第00002号执行裁定认为，崇立公司没有相关房屋权属登记手续和房屋权属证书等权属证明文件。执行异议所涉房屋尚未办理不动产登记，其国有土地使用证、建设工程规划许可证等相关审批手续和建筑设计方案等均登记在被执行人佳佳公司名下。崇立公司所提供的证据材料不足以证明其是涉案房屋的所有权人，故驳回了崇立公司的异议请求。崇立公司不服，向一审法院起诉，遂形成本案。

四、一审法院还查明，2006年7月19日，崇立公司与佳佳公司签订《佳家时代广场B、C座项目联合开发合同书》约定，双方联建项目为B、C座住宅楼及B座以北的地下车库工程，联建面积85000平方米。佳佳公司提供建设项目用地、项目的规划审批手续和建筑设计方案及施工图纸，崇立公司以人民币出资，承担项目设计蓝图内所有的建安费用。双方共同投资至本项目总价的25%-30%时，佳佳公司应无条件的将该项目过户给崇立公司，由崇立公司独自建设、经营、销售，收益归崇立公司所有。佳佳公司应收回投资和收益为总建筑面积每平方米700元，B座一至三层裙房每平方米1250元。其余投资、楼盘的销售、产权（同土地证年限）及收入全部归崇立公司所有。

2007年6月19日，佳佳公司作出授权书载明：“经佳佳公司研究决定，将佳家时代广场B、C座销售全权委托崇立公司。B、C座的个人住户贷款和保证金直接转入崇立公司的账户”。

2008年12月2日，佳佳公司与崇立公司向西安市住房公积金管理中心作出《情况说明》称：“我公司开发的佳家时代广场项目是与投资商崇立公司联合开发，前期报建手续全部以佳佳公司名义报建，后期销售我公司委托崇立公司负责第10号楼、第11号楼的销售和收款工作。因此，这两座楼的买受人首付款收据均由崇立公司出具，买受人办理的公积金贷款同样转入崇立公司账户。”

2009年9月7日，崇立公司与佳佳公司签订《有关相关问题的协议》载明，工程已经验收竣工。双方一致认可崇立公司已经按照合同约定向佳佳公司付清了全部投资收益，双方就合同收益分配问题再无任何争议。双方一致认可崇立公司已经依据合同合法且无争议的拥有佳家时代广场B、C座及协议约定的地下车库全部产权以及产权转让后的全部销售收益。

佳佳公司与崇立公司合同约定的佳家时代广场B、C座即为佳家SPORT第10幢、第11幢房屋。佳家时代广场项目已办理的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等手续均在佳佳公司名下。

五、陕西高院认为，《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”依法建造房屋属于取得权利的事实行为，房屋建好后即在事实上产生了房屋的所有权，建造人亦因此取得该房屋的所有权，该种取得属于物权法第三十条规定的原始取得方式，不以登记作为取得房屋所有权的要件。佳佳公司与崇立公司系联建关系，共同出资开发建设涉案房屋，故佳佳公司与崇立公司均为房屋建造人，自房屋建成，即应共同享有对涉案房屋的所有权。2009年9月7日，佳佳公司与崇立公司签订的《有关相关问题的协议》载明，双方确认崇立公司已经向佳佳公司付清全部投资收益，崇立公司拥有佳家时代广场B、C座及协议约定的地下车库全部产权以及产权转让后的全部销售收益。佳佳公司与崇立公司之间的上述约定对合作开发的共有财产进行了分割，该约定系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案争议的十套房屋属于崇立公司所有，崇立公司请求确认其为该十套房屋的所有权人合法有据，应予支持。信达陕西分公司认为国有土地使用权证、建设工程规划许可证等证书均在佳佳公司名下，根据《执行异议复议规定》第二十五条之规定，佳佳公司应为权利人。但该司法解释适用于执行程序，就本案所涉房屋所有权归属的审查认定在执行异议中仅仅是一种初步审查，一审法院在诉讼程序中依据查明的基础交易事实认定崇立公司为涉案房产的所有权人与上述司法解释并不矛盾。信达陕西分公司的该项抗辩理由不能成立。信达陕西分公司对佳佳公司仅享有一般的金钱债权，该普通债权不能对抗崇立公司对涉案房屋所享有的物的所有权。

根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，崇立公司依法享有涉案十套房屋的所有权，足以排除强制执行，故依照上述规定，应不得执行该十套房屋。至于崇立公司请求解除对涉案十套房屋的查封，应在执行程序中申请，本案不予涉及。判决：（一）崇立公司对位于西安市经济技术开发区北二环和文景路交汇处佳家时代广场第10幢、第11幢的10套房屋（10-11105、10-11205、10-10906、10-21110、10-21310、10-21410、10-2171011-20803、11-20105、11-20106）享有所有权。（二）在信达陕西分公司申请执行佳佳公司一案中不得执行上述10套房屋。

裁判要点与理由：

最高法院认为本案争议焦点：原判决认定崇立公司享有案涉十套房屋所有权并可排除执行是否正确。

第一，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据查明事实，案涉房屋并未登记于崇立公司名下，崇立公司不能依据登记取得案涉房屋所有权。

第二，崇立公司能否基于合法建造取得案涉房屋所有权。本院认为，首先，《物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。就本案而言，建设用地使用权证载明的权利人为佳佳公司并非崇立公司。其次，虽然《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但合法建造取得物权，应当包括两个前提条件，一是必须有合法的建房手续，完成特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求；二是房屋应当建成。根据查明事实，案涉房屋的国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等记载的权利人均为佳佳公司。即在案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中，佳佳公司是相关行政审批机关确定的建设方，崇立公司仅依据其与佳佳公司的联建协议，并不能直接认定其为《物权法》第三十条规定的合法建造人，并因事实行为而当然取得物权。结合《佳家时代广场B、C座项目联合开发合同书》约定内容分析，双方联建的佳家时代广场B、C座楼位及B座以北的地下车库项目，双方共同投资至本项目总价的25%—30%时，佳佳公司应无条件的将该项目转让，过户给崇立公司，由崇立公司独自建设、经营、销售，收益归崇立公司所有，转让过户的税费由崇立公司承担。即崇立公司、佳佳公司双方亦明知，双方合作开发，崇立公司仅能依据联建协议参与建成房屋分配，项目转让仍需履行相关审批手续。

第三，《最高人民法院关于适用的解释》三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。崇立公司主张其基于合法建造事实享有案涉房屋所有权，应当承担举证证明责任。现其既未提交证据足以证明对于案涉项目投资事实，亦未提交证据证明其对涉案房屋占有的权利外观，更未提交证据证明案涉房屋已经登记至其名下，应当承担举证不能不利后果。

第四，《物权法》规定物权公示原则，即物权的变动必须将其变动的事实通过一定方法向社会公开，其目的在于使第三人知道物权变动情况，以免第三人遭受损害并保障交易安全。本案中崇立公司与佳佳公司之间存在合作开发房地产合同关系，崇立公司有权另案向佳佳公司主张基于合作开发合同产生的相关权利。但在其提交证据不足以证明其为相关审批手续载明的合法建造主体、投资事实、占有权利外观情况下，仅依据其与佳佳公司合作开发合同关系，不属于《物权法》第三十条规定的合法建造人，原判决认定崇立公司基于合法建造取得案涉房屋所有权属，适用法律不当，本院予以纠正。

综上所述，信达陕西分公司的上诉请求成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决一、撤销陕西省高级人民法院(2015)陕民一初字第00037号民事判决；二、驳回陕西崇立实业发展有限公司的诉讼请求。

实务要点：

从思路上看，案外人以联合开发房产协议约定的债权行为确认房屋所有权的物权，两者之间有一重要环节，即必须要绕开登记这一环节，本案没有登记，因此案外人提出事实建造取得物权，从而排除强制执行；2、合法的事实建造房屋属于原始取得所有权，因此，是否合法建筑成为本案的关键；3、如何理解合法建造的基本含义，必须审查建造主体、立项、规划、用地、投资事实、登记占有等行为判断；4、本案撤销陕西高院做出的以合法建造取得物权的判决书，重点对合法建造予以逐一辩驳并阐明法律依据，得出案外人不是合法建造人的结论，有助于我们深刻理解合法建造的含义。5、即使案外人联合开发成立，开发者双方共同取得所有权，债权人是否能执行共有财产，反之，共有人之一的崇立公司是否能排除债权人强制执行，本身就是疑问！？

法律依据：

《物权法》

第30条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》

第311条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

第312条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

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